다세대주택에서 외벽 누수나 갈라짐이 발견되면 가장 먼저 드는 고민은 누가 비용을 부담하느냐는 점이다. 이 글은 실무적인 관점에서 외벽 문제의 책임 구분, 방수시공 방식, 예상 비용과 유지관리 포인트를 쉽게 설명한다.

누가 비용을 부담해야 하나

다세대주택의 외벽은 일반적으로 공용 부분에 해당한다. 따라서 외벽 방수 공사는 관리주체나 입주자 대표회의에서 결정된 절차에 따라 진행되며 비용은 공동 부담이 원칙이다.

개별 세대의 과실로 인한 손상이나 사적인 변경으로 발생한 문제라면 해당 세대가 부담할 수 있다. 그러나 외벽 전체의 노후화나 설계상 문제로 인한 누수는 관리비 예치금이나 보수비 예산에서 충당하는 것이 일반적이다.

외벽 방수의 종류와 시공 절차

외벽 방수 방식은 주로 실란트 보수, 우레탄 도막, 고무시트 또는 복합 도막 방식이 사용된다. 상태 진단 후 균열 보수, 표면 정리, 프라이머 도포, 마감 도포 순으로 작업이 진행된다.

정밀 진단에서 누수 원인을 정확히 규명하는 것이 중요하다. 잘못된 원인 진단은 방수시공 재시공으로 이어져 추가 비용이 발생할 수 있다.

방수 공사 비용 산정 기준

방수 공사 비용은 면적, 손상 정도, 사용 자재, 접근성, 작업 난이도에 따라 크게 달라진다. 간단한 실란트 보수는 상대적으로 비용이 적게 들지만 전면 재시공이 필요한 경우 단가가 크게 상승한다.

대략적인 예산을 세울 때는 동일 면적의 시공 사례를 여러 업체에서 견적받아 비교하는 것이 좋다. 보증기간과 사후관리 비용을 포함해 총비용을 따져야 나중에 추가 지출을 줄일 수 있다.

시공 후 유지관리와 보증 확인

시공 후 정기 점검과 유지관리는 누수 재발을 막는 핵심이다. 표면에 균열이 생기거나 배수라인이 막히면 조기 보수를 통해 큰 공사로 번지는 것을 예방할 수 있다.

시공업체가 제공하는 보증서와 작업 내역, 사용 자재의 품명과 로트번호를 확인해 두면 분쟁 발생 시 근거로 활용할 수 있다.

분쟁 발생 시 실무적 대응 방법

공용 부분에 대한 방수공사 합의가 어려운 경우 우선 입주자 대표회의를 통한 합법적 의사결정과 회의록을 남기는 것이 필요하다. 전문가(상가·주택관리사 또는 감정평가사)의 진단서를 받아 객관적 근거를 확보하면 비용 분담 문제를 해결하는 데 도움이 된다.

결론적으로, 외벽 방수는 공용 부분으로서 공동 부담이 원칙이며, 정확한 진단과 신뢰할 수 있는 시공으로 초기에 문제를 해결하면 장기적으로 비용을 절감할 수 있다. 방수시공을 계획할 때는 여러 견적과 보증 조건을 비교하고, 외벽 방수의 특성에 맞는 자재와 시공 방법을 선택하는 것이 중요하다. 방수 공사 비용을 투명하게 공개하고 유지관리 계획을 세우면 입주민 간 분쟁을 줄일 수 있다.